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【明报专讯】以购入价值800万元的单元、敍做五成按揭、现时2.5厘年按揭利率、30年供款期为例盘算,每月还款额约15,800元,每月最低月薪要求约3.8万元,以何小姐现时月薪来说,若已出售现居,按揭审批应没大问题,但将超出她期望的1万元供楼水平,但既然是两人寓所,多了约60%的栖身成本,笔者以为仍是可接受的局限。

暂难拥第二个物业收租

首期及相关支出约需438万元:若先卖泛起居,可套现405万元,何小姐需从蓄积中拨出30多万元作填补。另外,假设退休前的按揭利率稳固,退休时只余约80万元按揭额,若理财战略运用得宜,应可累积相当财富以清还此额,对何小姐的退休生涯影响信托不大。

何小姐说得没错,以现时条例,真是很难有第二个物业作收租。要将现时资产增值,除了现时接纳的股票、基金投资方案,另有其他方案吗?笔者建议可思量现时最热议的「保费融资」。

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何谓「保费融资」?它和买楼收租理念十分相似,都是以资产向银行作抵押,从而举行杠杆以增强回报,差其余是它并不是以物业为抵押,而是用一份高现金价值、高派息率的人寿保险作为抵押。

保费融资入场费低无租霸风险

一样平常业主的想法是以租金来支付按揭支出、治理费及差饷地租等,以租金回报估量,业主最少付五成首期才气做获得。要有较大现实回报,便要用几年时间来累积楼价及租金的升幅。作个假设:若10年后楼价有50%升幅,租金收入足够支付所有用度,业主昔时用楼价50%作首期的话,那么这个投资项目便有200%的回报。保费融资又怎样呢?典型情形只需付30%初始用度(等同首期),10年后回报预计有约160%。

保费融资看似较买楼收租逊色啊,但不要遗忘:

(1)以现时楼价,首期用度动輙是300万、400万元,再加上「第二物业」的15%稀奇印花税,成本一点也不低!而保费融资的初始用度可低至40万元,亦毋须印花税,成本大大降低;

(2)出租物业的最大风险是遇上「租霸」,楼价和租金的升幅、楼按息率也整体回报都有差异水平的影响;固然保费融资也需付利息,但息率和楼按息率也相差不远,而回报是取决于保单现金价值的增进及派息率,个体保险有较高的保证金额,对整体回报较有保障!

美联金融团体高级副总裁

marketing@midlandwealth.com

[邝翠玲 理财信箱]


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