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  一潮未平,一潮又起。

  履历过上半年350余次,7月重点66次调控后,中国楼市犹如霜打的茄子。

  这让我想起了初中课堂,讲台上先生拿着竹鞭,叉着腰,面目狰狞。眼前站着一排学生,耷拉着头,伸着通红的手。

  而底下的学生,双脚抓地,一个声响都不敢有。

  有人说,投资客同砚们,这下都完了。

  简直,当下天下优质都会禁入,利率高飙,补丁打满,投资空间稀奇狭窄,但事实上,人们照样在疯狂寻找出路。

  一位读者对我说:

  感受自己账户被“镰刀们”监控了,一买就跌,一卖就涨,伤透心,理财风险太高,不敢买。但资金总是需要出路的啊,不让买房,岂非眼睁睁看着钱被稀释,无限贬值?

  调控政策可以压住房价,但很难抑住“人性”。

  根据对已往楼市周期的明晰,我以为:今年下半年,楼市也许率会发作“降价潮”,但同时,也会发作“资产荒”。

  由于现在可怜的投资通道,基本“吃”不了这么多钱,溢出的钱还会“见缝插针”,重新淌向楼市。

  好比大湾区,深圳年后楼市被封,人们加速转移到惠州、东莞投资,惠州和东莞被封,已经有人最先进军北上,寻觅华中市场。

  尚有前几天被封的杭州楼市,一夜之间,几万张房票失效,随后杭州人三五成群,连夜开车进军隔邻临安。

  甚至是京津冀一带,北京楼市逐渐入秋后,病怏怏的环京市场,最先摩拳擦掌。

  多地成交拉升,尤其燕郊,看房的人,肉眼可见识多了起来,一些新盘顺势上调房价每平米1000左右。二手房行情更好,成交量高达3500套,创下了限购以来,最高纪录。

  通过一周时间的实地考察,子木用一篇文章分享对环京楼市的看法。无论你关注不关注这个地方,信托看完下面的文章,一定会重塑你对房产投资的认知。

  1

  北三县

  聊起环京,在天下投资客眼里,有且只有三个字:

  透心凉。

  曾在2015年时,环京市场追随北京价值快速崛起,尤其龙头燕郊,2年时间,房价从1万单价起步,一起奔袭到3万左右,个体楼盘高达4万。

  这意味着,燕郊一套房,2年纯赚200万。这种利润,是可以写进刑法课本的。

  财富效应点燃人们的赚钱欲望,在城里买不起房的北漂一族,看着眼红,也随着转身投向环京楼市。一发不能摒挡。

  然而,燕郊只是一个镇,那时刻,横跨一其中国的南海一线都会广州,屋子的均价才是2.8万左右。

  这注定是一场泡沫剧。

  厥后的剧情,我们基本都知道了,2017年环京市场出台“社保级限购”,非三年环京事情者,制止买房。

  随后,环京楼市“崩塌”,这一崩,就是4年多。

  现在,号称距离天安门只有30公里的燕郊,从3-4万/平米的房价,跌到2万左右,二手房崩到1.5-1.8万;大厂新居从2万多跌到1万,香河从2万多,跌到8K/平米,最惨楼盘跌到6K左右。

  腰斩后的环京楼市,中介发作去职潮,投资客蹲在茅厕哭,重仓环京楼市的开发商们,含泪倒下。

  2

  两次波涛

  不外,时代曾泛起过几回波涛。只不外不是东面的“北三县”,而是环京第二梯队:

  北面的张家口,尚有南面的永清、霸州、廊坊一带。这两个地方,可能许多人都知道,但对房产投资认知,异常有借鉴作用。

  北面的张家口,原由是冬奥会。

  2015年,国际奥委会在吉隆坡投票决议,2022年冬奥会将在北京举行。为了动员其他都会生长,北京很大气,把一部门项目,给了小弟张家口。

  张家口拿到冬奥会观点后,欣喜若狂,再加上棚改助推,高铁观点,楼市彻底顺势点爆。

  2015年,距离北京最近的张家口下花园一带,单价5000元左右,2017年,翻倍至10000元。

  而且神奇的是,2017年,张家口没有随着环京“大调控”。

  问了一圈,效果是冬奥会大基建烧了太多钱,当地资金缺口严重,张家口硬着头皮要下来的“不限购”资格。

  环京限购,张家口不限购,木桶漏了一个洞。

  一夜之间,险些所有北京炒房客都涌入了张家口市场。大型楼盘拔地而起,天下着名开发商排队进场,地价拍上天,什么冰雪小镇,奥运小镇,一个个建的跟宫殿似的。

  2018年,张家口下花园彻底进入2万元时代。要知道同期,郑州、武汉、长沙、西安等中部省会大城,房价才是1.5万元左右。

  事实证实,房价炒作是有天花板的。

  由于冬奥会,一直到2019年头,下花园被炒成了鬼城,当地泛起了卖不动的情形,炒房团体感受不妙,最先偷偷逃离,房价顺势下跌。

  大跌的最先是在2020年头,由于疫情,下花园彻底没了冬奥会的声音。

  好比“鱼没了水”。

  再加受骗地交付的新居,质量差劲,烂房一大堆,北京投资客组队去 *** ,扛着严寒凉风,摇旗呐喊。

  有些可怜但更多的是可笑。

  一个当地机关的同伙说,从那以后,张家口的派出所是最累的,隔三差五就得去楼盘整理“房闹职员”,有时刻一干就是一天。

  这两年的张家口楼市,只能用“崩塌”二字形容。

  房价“一夜回到2015年”,下花园房价腰斩,单价从1.5万,跌落至6-7K,开发商逃离,整体比2017年北三县惨多了。

  3

  观点与故事

  这是张家口,而南面的固安、永清、霸州、廊坊一带,则是由于北京“新机场”。

  也许在2019年9月前后炒作了一轮,但幅度不是很高,这里就不再详叙。

  有一个问题值得注重。

  前面说过,2017年上半年,除了张家口,环京市场都被冻结了,那为什么南面还能炒呢?

  民间有一个说法,“环北京贫穷带”。

  其中廊坊就是贫困大户,被北京强虹吸多年,经济差劲,这些年全靠房地产供血。2017年北京强行封了环京市场后,从上到下更是“紧衣缩食”。

  “由俭入奢易,由奢入俭难” 。

  当地一直在试图松绑调控,2019年,就偷偷摸摸对环京一些楼盘铺开了指标。不事厥后被媒体发现,放肆报道后,又马上恢复了政策。

  今年也是这样,官方没有下发通告,但事实上,私底下已经铺开了。而且这次力度更大,属于“周全铺开”,不只是新居不限购,二手房也不限购。

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  背后的缘故原由只有一个,“危在旦夕”。市场阻滞,资金匮乏,环京城建,慢如蜗牛。

  环京一位中介老板对我说,被冻结的这几年,市场从业者基本都走光了,还能做生意的门店,掰手指头都能数得过来,自己之以是坚持的缘故原由,是由于呆了10多年了,根在这里。

  而且坚信环京尚有希望。由于这两年天下差不多点的地方都在涨,环沪、环深房价都在2万多,连环杭州的房价都跨越了环京,这是什么原理。

  简直,相对于其他环一线市场,现在环京市场的房价着实廉价许多。

  燕郊南区,新居房价2.8万左右,10公里开车15分钟,到达北京市 *** ,旁边的房价在5万左右,20分钟到达通州商务区,房价在6万左右。

  这是环京最贵的屋子,也是距离最近的屋子。

  再远一些,距离北京通州焦点区半个小时车程,燕郊北的二手房多数在1.8万左右。

  然后是大厂,40分钟左右车程,新居在1.5万/平米左右,1小时车程的香河县,房价在8K左右,最廉价的只有6K。

  可以说,经由4年多时间,环京楼市的泡沫基本都挤出去了,对照康健,整体很“洼”,好比寒夜里,塞外草原的一块肥肉。

  4

  价值梯队

  通过上面的叙述,我们知道了环京的历史、现状,以及为什么苏醒。接下来,我们再重新审阅,环京是否尚有投资价值?

  首先我可以很卖力任地讲,环多数会周边的卫星城,只有“睡城”价值,距离是绝对优势。

  好比燕郊距离北京通州焦点区15公里,距离天安门30多公里,一脚油门2-3万/平米的价差,足以吸引北京通州上班族来燕郊置业,以是燕郊价值是稳固的。

  燕郊南区由于距离近,最高房价卖到了2.8万/平米,这里不仅住着北漂,尚有许多市 *** 公职职员,属于环京的第一梯队。其次是老城区为主的北区。

  而且燕郊近两年城建速率显著加速,修断头路、大桥、地铁招标、施工,大雨即淹城缓解了许多。

  其中地铁是重大利好,约莫在2025年10月左右完工,平谷线在燕郊设三个站点,基本贯串燕郊整个区域。现在燕郊房价是通州的35%左右,地铁开通后,会被刚需拉升至60%左右。

  其次是大厂。

  北京通州准备投资5亿元,在潮白河上架一座“厂通桥”,毗邻大厂,现在已经进入议事日程。

  建成后,大厂到北京市 *** 的距离是15公里,根据设计时速60公里盘算,约莫20分钟车程,建成利好作用不小,最少可以抬升大厂2000-5000元房价。

  值得细说的是,大厂的蹊径计划、绿化设计,以及基建配套跟燕郊南区一个水平,甚至要高一些。

  由于大厂是后开发的,当初已经被北京市 *** 统一计划治理,单公园就有6、7个,作为北京机关职员和家族、人大教职工家族的栖身地。

  以是大厂的睡城价值,当之无愧环京第二,尤其西区价值高一些。

  最后是香河。

  香河则主要显示在“价钱优势”,平均二手房房价在8K左右,低的有6K,一套房算下来,也许在80万左右,首付30万以内拿下。

  对照适合在通州上班的刚需北漂。

  要知道现在许多县城的房价都在万元以上了,香河主要价值在北部新城,教育还不错,有一个黄冈实验学校,医疗也有三甲“潞河医院”,属于首都医科大学隶属医院。

  北三是第一价值梯队,投资属性照样有的,现在价钱已经处于触底反弹阶段,只涨不跌。

  5

  环京大坑

  第二梯队是以新机场为主的固安、永清、霸州、廊坊一带,简称为“南部环京带”。

  这一带,炒作的是两个观点,一是新机场,二是百年大计雄安新区。

  但我以为,可投资性一样平常。

  首先固安永清廊坊这边,距离北京市区太远了,平均距离天安门60公里,开车1.5-2个多小时左右。

  未来纵然开通机园地铁延伸线,但票价早晚加起来快要100元左右,成本极高。而且北京大型产业商圈基本都在北面,南面相对微弱,最近的是西城区金融街(000402,股吧),距离依旧很遥远。

  距离因素让北京跟南部环京带的资源交流,异常缓慢。

  新机场2019年运营后,动员效果一样平常。由于周边配套起不来,栖身的工薪阶级空姐空少,有资格的都在北京大兴区买了房,而底薪服务群体,又买不起周边的屋子。

  而环雄观点又是一个大坑。

  雄安我讲过许多次,是中国社会主义先进经济的试验区,房住不炒典型代表区。

  未来房地产会走新加坡制度, *** 会造大量的人才保障房,保障性租赁房给住民住,教育完全平衡,没有学区房观点,而且土地面积足够大,造房不受制约。

  城内可以解决栖身问题,人们为啥还要去环雄买房自住?这就是典型的投资伪观点,这几年基本投资环雄周边的永清、白沟,都被深套。

  但纵使这样,依旧源源不停的韭菜愿意入坑,十匹马都拉不住。

  而北面的张家口下花园更不用多说,环京第一坑市。距离天安门140公里,距离北京海淀产业区上地126公里……这叫环京吗?

  这叫环坑。

  张家口一度张扬冬奥会观点,声称冬奥会可以动员旅游产业,尤其是滑雪为主的体育产业。

  我也是滑雪兴趣者,但只有北京才会选择去张家口一带玩几回,滑雪辐射面太窄,又受限于天气,基本无法成为支柱性产业,更别说动员规模性就业。

  当初张家口人以为进京高铁开通后,房价可以上涨,但没想到,高铁开通后,年轻人加速逃离,反而有了去北京打工的想法。

  以是下花园一带将漫漫无期的横盘,不会再有反弹的可能性了。

  7

  几点建议

  最后子木对全文再做一个总结。

  首先,这次环京楼市苏醒,是4年挤压泡沫的“价值回归”,但我们不能一味地以“故事”看待都会生长,更多是以“睡城”角度,评估这个地方到底未来有没有刚需接盘者。

  站在投资的角度,第一梯队是燕郊,第二梯队是大厂、香河,第三梯队是固安、廊坊。其他好比永清、霸州、涿州、白沟、下花园一带,统属于环京大坑。

  对于投资来说,这个信息价值百万。

  其次还要细说的是,环京这波铺开是“偷偷的”,背后有政策调控风险,若是接下来房价大涨,一定会像2019年那波,媒体们放肆流传,当地 *** 不堪压力,重申调控。

  以是刚需买,一定没问题,由于跌无可跌,只有涨,但投资一定要掌握“度”,这是一个耐久投资性市场,不能能泛起大涨套利的时机,一定要郑重为之,从当下到年底,基本都是“抄底期”。

  最后,子木再次重申,投资房产是门手艺活,未来更是,买房之前一定要研究都会生长的底层逻辑,并不是说,新闻一播,你就感受天降发家时机,通过这几年的环京楼市可以发现。

  当一小我私人知道这事能赚钱,它能赚大钱;当一群人知道这事能赚钱,它能赚小钱;当所有人知道这事能赚钱,这就是一个坑。

  很喜欢罗曼・罗兰的一句话:

  郑重的人是照着理性而行使的。

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