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【明报专讯】以购入价值800万元的单元、敍做五成按揭、现时2.5厘年按揭利率、30年供款期为例盘算，每月还款额约15,800元，每月最低月薪要求约3.8万元，以何小姐现时月薪来说，若已出售现居，按揭审批应没大问题，但将超出她期望的1万元供楼水平，但既然是两人寓所，多了约60%的栖身成本，笔者以为仍是可接受的局限。

暂难拥第二个物业收租

首期及相关支出约需438万元：若先卖泛起居，可套现405万元，何小姐需从蓄积中拨出30多万元作填补。另外，假设退休前的按揭利率稳固，退休时只余约80万元按揭额，若理财战略运用得宜，应可累积相当财富以清还此额，对何小姐的退休生涯影响信托不大。

何小姐说得没错，以现时条例，真是很难有第二个物业作收租。要将现时资产增值，除了现时接纳的股票、基金投资方案，另有其他方案吗？笔者建议可思量现时最热议的「保费融资」。

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何谓「保费融资」？它和买楼收租理念十分相似，都是以资产向银行作抵押，从而举行杠杆以增强回报，差其余是它并不是以物业为抵押，而是用一份高现金价值、高派息率的人寿保险作为抵押。

保费融资入场费低无租霸风险

一样平常业主的想法是以租金来支付按揭支出、治理费及差饷地租等，以租金回报估量，业主最少付五成首期才气做获得。要有较大现实回报，便要用几年时间来累积楼价及租金的升幅。作个假设：若10年后楼价有50%升幅，租金收入足够支付所有用度，业主昔时用楼价50%作首期的话，那么这个投资项目便有200%的回报。保费融资又怎样呢？典型情形只需付30%初始用度（等同首期），10年后回报预计有约160%。

保费融资看似较买楼收租逊色啊，但不要遗忘：

（1）以现时楼价，首期用度动輙是300万、400万元，再加上「第二物业」的15%稀奇印花税，成本一点也不低！而保费融资的初始用度可低至40万元，亦毋须印花税，成本大大降低；

（2）出租物业的最大风险是遇上「租霸」，楼价和租金的升幅、楼按息率也整体回报都有差异水平的影响；固然保费融资也需付利息，但息率和楼按息率也相差不远，而回报是取决于保单现金价值的增进及派息率，个体保险有较高的保证金额，对整体回报较有保障！

美联金融团体高级副总裁

marketing@midlandwealth.com

[邝翠玲 理财信箱]

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